底地・借地について相談したい

底地・借地は、「複雑でわかりにくい」ため、扱えるところは限られています。
時間もかかります・・。

１．借地権の疑問
・更新料の支払い
・建物の老朽化による建て替え
・借地権をの売却可否
・借地権価格の算定
・借地権の売却と承諾
・借地権の買取を断られた理由
・地元の不動産会社に相談しても進展しない。どうも業務ができなさそう。
・地代の値上げ
・地代の支払い
・承諾料等の目安
・旧法から新法に変更・・？

２．借地権の経緯
　明治時代以降近代化を推進する中で民法が1896年(明治29)に公布・施行。
それまで地域の慣習等で行っていた土地の貸主と借主の関係を同法に規定されました。その後、1909年(明治42)建物保護法、1921年（大正10）借地法、1992年（平成4年）借地借家法が制定されます。

旧借地法は「建物の所有を目的」とする土地の利用権を借地権と定めています。この権利は、一度成立すると「正当事由」がない場合や更新により半永久的に存続し、建物と借主保護が主な目的です。逆に貸主に正当事由があれば終了します。

なぜ「建物所有」を目的としたか、1921年（大正10）に借地法が制定された当初から戦後まもなくまでは地価上昇は顕著ではなく、むしろ建物の建築費用の負担が大きく、よって土地よりも建物に財産価値があったことによるものと思われます。

また、戦後は建築資材が不足し、やっとの思いで建築した建物はまた貴重な財産であり、解体など経済的損失が大きいとしてその建物を保護する必要性から借地法も重要視されていきました。

当時は、土地の所有にこだわらない風潮があり、地主と借地人の関係もおおらかな時代で、借地人は自分が住む家を建て、資金の余裕ができれば借地上にもう１棟借家を建てて貸すことで、自己年金とすることも多かったようです。
ところが、高度経済成長とともに土地が最も価値ある財産と認識されるようになると、価値観の変化から建物の価値が相対的に低下し、貴重な財産として保護する理由も薄れていきました。

　そして、昭和16年（1941）の借地法・借家法の改正で賃貸借の関係が変化します。

大正10年（1921）制定の借地法・借家法は、契約期間満了時期（期間20年契約）を迎えようとしたちょうどその年、戦時下の昭和16年（1941）に改正され、「正当事由制度」が追加されました。当時の社会情勢は、出征した兵士が戦地から戻ったときに、借地契約や借家契約が終了して住む家がなくなることの混乱を避けるため、借地については、期間満了時に建物がある場合、契約更新の拒絶には地主に「正当事由」を必要とし、借家も、解約申入れや更新の拒絶には正当事由が必要となりました。

この改正の主たる狙いは借家人の保護にあり、借地の保護それ自体というよりも、借家の多くが借地上で供給されていたことから、借家保護を条件として借地の保護がなされたという経緯があます。

　さらに、「法定更新制度」により、地主に正当事由が認められないにも拘わらず契約の更新に応じない場合には、借地・借家の契約は従前内容のままで法定更新されることを認めることとなります。
　この２つの制度により、借主保護が強化されました。

　戦後も都市への人口流入による住宅事情の逼迫を背景に、正当事由制度、法定更新制度は存続し、借地借家のトラブルをめぐる数多くの裁判が起こされるなど、まさに貸主借主がいがみ合うような関係が生じてきました。

昭和41年に借地法関係では、賃借権の譲渡・転貸・増改築・建替えなどについて地主の承諾が得られない場合に、裁判所に申し立てることにより地主承諾に代わる許可を裁判所が与えることができるという、借地非訟事件手続きが導入されました。

地代の増額請求についても、当事者間に協議が整わないときは、借地人が相当と認める額を供託すれば裁判所も債務不履行とならないとする判例が出されるなど、借主保護の判例の積み重ねが行われました。

３．借地権の問題点
（１）借地契約は、一つの敷地に二つの権利が存在して複雑
長期間の契約が多い借地で旧借地法による土地賃貸借の場合、毎月の地代が低いという長所がありますが借地ならではの短所もあります。
まず挙げられるのが、「複雑でわかりにくい」という点です。

借地契約期間は非堅固建物で20年、堅固建物で30年ですが、契約満了時に「更新料」が必要になることが一般的です。また、増改築する場合は、「増改築承諾料」、借地権売却には、「譲渡承諾料」などの一時金費用が発生します。

また、この費用について支払うべき理由を理解、把握している方は少ないようです。その為、金額の算定理由なども不明確なままただ単に契約を継続していることもあり、貸主・借主間の信頼関係が築けてないのが実情ではないでしょうか。

（２）半永久的に賃料と更新料その他の一時金が発生
自分で土地建物を所有する「所有権」と違い、借地権という権利は制約を受けます。
例として、借地上の建物を増改築する場合、多くの契約では貸主の「承諾」が必要になります。その際、快く「承諾」となる場合もありますが、そうでない場合もあります。
　すると、裁判所で「承諾に代わる許可」を受けることにより増改築工事進めることになりますが、必要以上に時間や費用・労力が発生します。

また、「借地」である事から気楽さもありますが半永久的に、地代・更新料・増改築承諾料などが発生します。

（３）建築基準法の接道要件を満たしていない問題
　現在、借地権が設定されている古い「底地（貸宅地）」の多くは、「建築基準法」が施行される以前から存在します。その為、無道路地になってしまった古い底地（貸宅地）も少なくありません。
　借主の建物が老朽化し建替の時期がきても、建築基準法の接道要件を満たしていない場合、既存不適格とし、建替時の建築確認がおりません。
密集地域を見れば容易に想像がつきます。消防車も入れません。

　借地権者のみならず、貸主側にとっても、この問題は非常に深刻です。相続が発生した際、無道路地の場合、相続評価額は減額されますが、実勢地価と合わない評価をされます。また、接道要件を満たしていない「底地（貸宅地）」は「物納」できません。
　いざ売却しようと思った際も、条件は非常に厳しいものとなります。

借地権の相談の場合、トラブルの多くは、地代改定、建替え・譲渡(売却)の承諾料、更新料など金銭面での合意ができないときに発生しています。貸主から承諾を円満に行うことが先決です。

できれば、借地関係は解消されることをお勧めします。

４．業務内容と費用・報酬
※相談顧問料：受任契約業務完了後から、1か月間（月額30,000円）無料

業務内容	費用報酬(税抜）
相談料1回	10,000円
土地賃貸借契約書作成	50,000円
更新料・承諾料等算出	30,000円
底地価格算出	30,000円
借地価格算出	30,000円